海南房地产泡沫（海南房地产泡沫时间）的介绍

楼市泡沫破灭对老百姓有什么影响

中国现在的经济，牵一发动全身。

楼市泡沫，从地产业开始，影响到钢铁、水泥、建材等多个行业，进而拖累国民经济。

老百姓的就业、收入受影响，是必然的。

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等的经

济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产业产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不可或缺的一部分。房地产为国民经济的稳定快速发展做出了积极贡献：房地产为经济发展提供了重要的物质基础，提供了居民生活水平；促进了地方财政收入的增加；成为吸纳农民工就业的重要渠道，增加就业岗位；带动了相关产业的发展，房地产业对工业化的拉动、辐射作用明显，直接带动了水泥、钢铁、制造、电力、水利等多个经济门类和行业的发展。1998年，我国政府提出将住宅建设发展成为新的经济增长点，加大了城镇住房制度的改革力度。因此，一方面以住宅建设为主的房地产业，在动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用；另一方面，房地产业的快速发展，业得益于国民经济持续快速的增长、居民可支配收入的提高以及城镇化进程的加快。2003年国务院把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。而从此房地产业发展迅速，也产生了房产投资过热的问题。当一国的房地产过热，产生泡沫，又会使该国经济集聚很大风险，使银行的房地产信贷面临极高的违约率和信用风险；当房地产泡沫破灭，风险就会从房地产领域传导至金融领域，从而产生金融危机。金融危机进一步传导至实体经济，会使得一国的消费、投资萎缩，从而导致该国经济的衰退。

房产泡沫主要是由一些房地产投机等因素使得其价格非理性持续上涨，但又与其价值不符，出现虚假繁荣。房地产具有耐用消费品和投资品的双重特征，房地产市场中，价格与供给和需求关系可能与一般商品市场上不同，价格的上升并不一定会带来供给的增加和需求的下降。一方面，房价过快上涨已经很大程度上抑制了居民的其它消费支出，同时，房产泡沫也将损坏经济的发展。房地产泡沫形成的主要原因有：房地产商品的特殊性、土地的稀缺性、地价的虚构性、房地产信息的不对称性、政府经济政策的导向、银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性和政府寻租和监管不力。

由国家计委经济研究所等权威机构联合刊发的《中国行业景气分析报告》显示：（1）当前我国整个房地产市场产投资过快，与宏观经济发展不协调。房地产投资占全社会固定投资的比例逐年上升，房产投资比例增长率02年以来长期超过20%；房地产价格上升速度过快，大幅度超过居民消费价格指数。（2）房地产消费结构不合理。（3）地皮炒作造成房价居高不下的三个特点。房地产泡沫对我国经济的影响包括：（1）房地产泡沫具有虚增社会财富的效应，过度的投机和市场价格超出经济基础条件决定的理论价格导致财富虚增，使得价格、财富具有极大的脆弱性。（2）房地产泡沫的风险效应表现为房产泡沫的存在使得资产变得脆弱，如果泡沫持续到一定程度，将会造成市场上的商品价格剧烈波动，投资者的资产缩水，房产囤积等现象将会出现。例如上世纪90年代初期，海南省的房地产市场就是一个典型的泡沫市场，之前的市场中的过度投机使得海南省的房地产出现了严重的泡沫。到90年代末，泡沫消退后出现了大量的空置房、停工项目等，不良资产倍增，给经济带来了严重的创伤！（3）房地产的泡沫膨胀，使得房产价格不断上升，吸引更多

社会资金注入，会影响产业结构的协调性。市场上房产商品的

销量上去了，会吸引更多的开发商进入，造成新一轮的经济增长，也带动了相关产业的发展！这样循环下去，整个产业链都被带动起来了，刺激相关生产资料部门扩大规模，过度投资。这样也就抑制了其他部门消费、生产的发展。（4）房产泡沫收入属于市场分配范畴，市场价格对均衡价格的偏离，扭曲了市场价格，即会产生无效率又损害社会公平的收入分配效应，导致收入差距进一步扩大和非劳动收入增加。（5）房产的资本效应表现为，房产投机性泡沫的形成有庞大的资金作为支撑，当泡沫破灭时，资本的反向流动、出逃，对金融业会造成巨大冲击。我国房地产发展中，个人住房信贷几十倍增长，个人住房贷款比重较大，个人消费背负的贷款沉重；如果房地产投资过剩，所包含的金融风险就显现出来，银行是提供资金的最大机构，房地产泡沫的风险势必会影响到银行！

整个房地产泡沫的产生、发展及膨胀，直到泡沫破灭，都会对社会经济造成很大的危害。

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关于海南的几个经济问题

1。海南是经济特区。但是是以旅游为主。而不是像深圳珠海那样以工业为主，从出发点就决定了海南的经济不可能走在全国的最前端

第二个问题可以和第三个问题一起回答

海南88年建省，89年搞特区，全国最大的经济特区，当初中国政府在搞特区都是摸着石头过河，把海南一个省来作为经济特区，当初的海南简直就是荒山野岭，那是需要多么雄厚的资金。在国资紧急的情况下，被迫把资金抽到上海浦东，深圳。如今国资不断雄厚，开始注意到海南，但是有看到海南是当年没开发唯一留下的净土，正好可以利用作国际旅游度假岛。很快在十年内，海南走到全国的前列。

海南房地产泡沫很大的因素也是由于当初政府把资金撤回，导致开发企业资金断裂而一倒就是十多年。

论述:海南房地产泡沫产生的原因

1.房地产商品的特别性。在肯定时期内房地产商品供求不易平衡，而且条约期摊销交易资本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。以是房地产容易孕育发生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.地皮的稀缺性。地皮的自然提供是牢固稳固的，它是地球外貌的陆地与水域的总和。都市面市面积在都市化历程中可以不停扩大但是地皮资源是稀缺有限的，我国的地皮资源相对匮乏，随着经济的生长，生齿的增长，人们对稀缺的地皮需求有无穷扩大的趋向。这种需求既有生长经济的客观需求又有对地皮赢利的需求，在地皮赢利需求的驱使下，把获取的地皮职权作为谋利手段。地皮职权是捏造资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价钱的工具在情势上可以有价钱。在这里，价钱体现是虚幻的。”因此，地皮的稀缺性及其捏造资本使地价活动可脱离地皮使用实绩而孕育发生泡沫。

3.地价具有捏造性。地价的捏造性是由于地皮资源价钱与其资产性价钱的纷歧致征象。也即是说，由于人们预期的分歧理地皮使用收益贴现值之和与现实的市园地价（市园地价等于未来地皮持有时期地皮使用收益贴现值之和与未来地皮转让收益的贴现值之和，要是人们的预期地价是公正的，现实的市园地价就等于未来无穷年期的地皮使用收益的贴现值之和）之间总存在真相上的毛病。这种毛病越大，说明现实的市园地价中捏造部门越多大概说泡沫因素越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至幻灭无不与发达致富的欲望与从众举动有关。“要挣钱，到海南；要发达，炒楼花”，成为其时海南房地产热时一些买卖人的经典。这一点在东南亚房地产泡沫中无不体现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场生长过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。他们以为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布休业，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从连续建房中开脱逆境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充实市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充实；商品品格；交易者自由收支；交易双方数目浩繁，因而任何一方不会出现使用场所局面）相差甚远，以是房地产市场是一个准市场(Sub-market)。由于买者信息缺乏和信息的分歧错误称，许多房地孕育发交易和定价是寂静举行的，这种成交价通常不能反应成交物业的真实价钱。

5.银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性。由于房地产的不行移动性及其保值增值性，银行体系很乐意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也勉励投资，银行利率就比力低。据统计，在1992-1993年，海南房地产开发的资金占社会牢固投资的三分之一。大量资金涌向房地财产，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的孕育发生埋下了隐患。

6.政府部门的不正之风。1993年沿海地域的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金源头大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方优点及短期优点的思量而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿举动也是助长泡沫形成的缘故原由之一。

房地产泡沫的成因分析

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫)，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度不会很大，而泡沫是价格持续上涨，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

地产泡沫最大的城市有哪些？

中国城市的面积差别很大海南房地产泡沫，所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有1699、1920、1997平方公里，而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里，谈论平均房价是没有意义的。

在本文中，我把参与比较的房价限定在“中心城区”，而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市，其中心城区新盘不多，价格往往被单个楼盘所左右。

10年后，有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

我的判断是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：

第一名：香港

如果没有大的偶然性事件（比如地震、战争、海啸等）的严重影响，10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过，但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变，中国吸引外资的65%，中国对外投资的接近60%，都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站，庞大的内地资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。

第二名：北京

北京目前面临的楼市调控，在内地城市里是最严厉的。展望未来10年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势，都是不可替代的：第一，北京是国企总部的汇聚地，目前拥有的世界500强总部全球第一；第二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金是上海的1.3倍，也是香港的大约1.3倍；第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超过一半。

其中第三点，是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量，可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金，并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现，并不能分流多少北京楼市的购买力，因为雄安新区的房子是基本上不卖的，所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境，在未来10年将有极大的改观。

第三名：深圳

目前深圳汇聚的资金，大概相当于上海的60%；深圳的实际生活人口，大概相当于上海的80%。但深圳的面积，只有上海的30%。也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的2倍。

深圳拥有的PCT国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。大型科技企业，深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围，也都显著好于上海。

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零，如果以10年平均来看，在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制，是一件不可想象的事。

第四名：上海

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不准备留给自己的时候，首先想到的基本上是上海。2018年内，上海将建设内地首个自由港，举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中，上海获得海南房地产泡沫了中国城市最高规格的定位。

上海目前汇聚的资金超过了香港，仅次于北京。中国金融要素市场，基本上都在上海。此外，上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是，上海在新经济发展上不仅远远落后于北京，还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋，很难改变。

第五名：杭州

杭州经济非常活跃，目前独角兽企业数量超过深圳，在有的统计里甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价，杭州在新经济中的地位仅次于北上深，稳居前四。目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿，仅次于北上广深。

背靠中国民营企业最发达的浙江省，杭州经济结构比较合理，所有制上充满活力，是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。再加上自然条件优越、人文积淀深厚，杭州未来房价也非常值得看好。

第六名：三亚

海南楼市在2017年9月发生了重大转折，很多人还没有充分意识到。2017年9月22日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月29日，海南省住房和城乡建设厅曾发布通知，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

在2018年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控，尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市，其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们，两类城市的房价将长期居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

在美国，第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国，只能分布在海南。最典型的，当然是三亚。

第七名：厦门

厦门的房价很高，很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。即便在福建省内，论GDP它也不如泉州，论汇聚的资金它不如福州。

但海南房地产泡沫你别忘了：厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。此外，厦门还是有文化底蕴的城市。当然，厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家，超过绝大多数省会城市。

所以，厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛，海中有岛、岛中有湖，天生丽质难自弃。人口增速，过去几年厦门维持全国前8。在福建，摆脱了“地域特征制约”的城市，也只有厦门。所以，虽然厦门的房价有点透支，但会长期维持高位，尤其是空间稀缺的厦门岛上。

第八名：广州

在最近一波牛市里，一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”，广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情，恐怕也会如此。

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的140%。这说明，广州经济实力雄厚，仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面，都已被杭州超过。所以，未来10年是广州非常关键的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就可能真的被杭州超过。至于房价，由于广州仍然在做大城市规模，大力度发展南沙，广州的中心区域在扩大，所以中心区房价上涨幅度会受到制约。

第九、第十

未来10年，中心区房价的九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

目前珠海房价也比较高，但未来10年的排位或许会下移，因为珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的标准），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。

至于温州，由于远离中心城市，自身很难发展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末，温州小学生人数是下降的，这是一个不太好的信号。

明星地级市的“星光暗淡”，以及强省会城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，而且将持续贯穿下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大发展时期。

全球房产泡沫最大的8个城市

瑞银集团提醒，世界上有一些城市的房价攀升速度已经呈现出潜在的不可持续状态，其中有八座城市面临泡沫风险，图中以红色标出。

多伦多：在瑞银的报告中，多伦多的泡沫风险指数高达2.12，名列全球第一。在过去5年，这个加拿大城市的平均房价比2011年上涨了近50%，泡沫风险急剧上升。

斯德哥尔摩：泡沫风险指数2.02，仅次于多伦多列全球第二。经过通胀指数调整之后，这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍。

慕尼黑：泡沫风险指数1.92，次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三。

温哥华/悉尼：泡沫风险指数均为1.80。就悉尼而言，从1980年以来，这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%，就这个指标而言，悉尼在全球各大城市中首屈一指。

伦敦：泡沫风险指数为1.77。过去10年来，这个英国城市的房价涨了15%。

香港：泡沫风险指数为1.74。香港的人均居住面积只有14平方米，或150平方英尺。相比之下，在意大利的米兰，海南房地产泡沫你只要工作5.7年，就足以买一套60平方米，或650平方英尺的公寓单位，难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09海南房地产泡沫！

阿姆斯特丹：泡沫风险指数为1.59，超过了1.50的水平。

按照瑞银的定义，指数超过1.50的城市存在房地产泡沫风险，指数越大，风险越高，以上8个城市就属于这个情况。

若指数在0.5至1.5之间，就属于物业过高估值的城市，这一档中的欧洲城市有巴黎（1.31），苏黎世（1.08），德国的法兰克福（0.92）以及瑞士的日内瓦（0.83）；美国有旧金山（1.26），洛杉矶（1.13）；亚洲则有东京（0.90）。

若指数在-0.5至0.5之间，就属于物业合理估值的城市，包括波士顿（0.45），新加坡（0.32），纽约（0.20）及米兰（0.09）。

若指数在-1.5至-0.5之间，就属于物业估值过低的城市，美国的芝加哥就是例子，其指数只有-0.66：

再看去年一年房价的年涨幅，经过通胀指数调整之后，多伦多高达20%，同样全球称冠，香港近20%居其次，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超过10%。

而从过去5年来看，经过通胀指数调整之后，旧金山、慕尼黑及悉尼达到或超过10%；多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。

银行家们认为，一旦一座城市的年均房价以10%的速度增长，那么连续七年就有望翻倍，而这看起来并不能长久持续下去。

去年，在瑞银追踪的城市中，只有三座主要城市的房价没有明显上涨，它们分别是伦敦、米兰和新加坡。

如果换一个角度，从房价负担能力来比较，中国香港冠绝全球。

引述美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际房价负担能力”榜单发文称，香港已连续八年稳坐第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。

报告称，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。这意味着，一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

海口房价持续上涨16个月，造成这种现象的原因是什么？

我觉得主要是跟房地产的炒作有关。

我不知道大家有没有记得海口炒作房地产的历史，在房地产泡沫还没有起来的时候，海南的房价就已经非常贵了。当时海南的房价可以涨到每平米1万元左右，而其他同类型的地区的房价仅仅维持在2000元左右。在房地产的泡沫越来越高的时候，海南也爆发了第1次房地产危机。从某种程度上来说，炒作房价在海南市场已经不是第1次了，海南需要进一步警惕房地产泡沫的问题。

一、海南的房价已经连续上涨了16个月。

这是一个非常夸张的数据，在房价进一步走高的同时，海南的房地产价格已经连续上涨了16个月。有人拿海南的房地产的价格和之前做过比较，发现海南市场的房地产价格在一年内已经上涨了24%。与此同时，海南的很多二手房的平均价格已经升到了19,000元左右。

二、这个原因主要是跟炒房有关。

这是一个非常简单的事实，虽然海南的房地产价格已经上涨到了近2万元的程度。但对于多数普通购房者来说，多数人没有能力去单独供房，很多人是通过亲朋好友的帮助来付首付。虽然房价贵起来了，但这并不意味着居民的购买力和收入水平提高了，房地产只不过是通过膨胀的避险的地方罢了。

三、海南市场需要进一步管控房价的问题。

在全国的多个城市陆续出台房地产措施之后，很难想象还会有城市的房价逆势上涨。从某种程度上来讲，如果海南不能合理控制当前的房地产行情，甚至纵容部分炒房客的投机行为，海南的房地产泡沫将会越来越大，这也会进一步影响到每个人的日常生活。